Главная » Ваш юрист » Аренда квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом является не самой распространенной сделкой на рынке недвижимости, однако позволит рассчитывать на приобретение жилья после завершения арендных отношений. Законодательство не содержит специальных норм, регламентирующих заключение таких договоров, поэтому сторонам необходимо одновременно учитывать правила сделок аренды и купли-продажи.

Аренда квартиры с последующим выкупомНормы Гражданского кодекса РФ, регламентирующие предоставление имущества в аренду, позволяют арендатору приобретать право собственности на объект с оплатой его полной стоимости, предусмотренной договором. Чтобы реализовать указанное право выкупа, контрагенты должны прямо предусмотреть такое положение в договоре.

Учитывая последующий выкуп объекта недвижимости, на стадии согласования существенных и дополнительных условий сделки необходимо достигнуть договоренности по следующим вопросам:

  1. предмет аренды и выкупа квартира, принадлежащая арендодателю на праве собственности (если арендодатель не обладает правом собственности, он может распоряжаться жилым помещением только на основании нотариальной доверенности);
  2. срок временного пользования жилым помещением на основании арендных отношений (право выкупа может быть связано с датой окончания договора, либо предусматривать возможность выкупа в любое время);
  3. порядок и сроки выплаты арендных платежей в сумму ежемесячного платежа может включаться часть выкупной стоимости объекта, а окончательный расчет произойдет при заключении договора купли-продажи);
  4. стоимость квартиры, определенная сторонами на момент подписания договора (в соглашении может устанавливаться специальный порядок установления цены квартиры на момент выкупа).

Договор аренды с последующим выкупом квартиры должен обязательно содержать условия о регулярном перечислении арендных платежей, поскольку такие сделки носят возмездный характер.

Определение порядка выплаты и размера арендных платежей должно учитывать следующие особенности:

  • размер ежемесячного платежа может не зависеть от выкупной цены объекта, в этом случае полный расчет за квартиру будет осуществляться при оформлении купли-продажи;
  • в состав ежемесячного платежа может включаться определенная часть цены квартиры, в этом случае выкуп будет осуществляться с учетом ранее выплаченной суммы;
  • если арендные платежи включали в себя часть выкупной стоимости, но арендатор отказался приобретать квартиру, арендодатель будет обязан вернуть излишне полученные средства.

По указанным причинам в договоре нужно четко предусматривать состав арендных платежей, в том числе какая часть платежа перечисляется за непосредственное пользование объектом.

Обратите внимание! Если в договоре не указана выкупная стоимость объекта недвижимости, арендатор будет лишен возможность требовать принудительного переоформления права собственности через суд.

Обязанность по внесению регулярных арендных платежей прекращается после перехода права собственности на бывшего арендатора. При этом контрагенты вправе установить более ранний срок прекращения данного обязательства. После прекращения права собственности у арендодателя сохраняется только право требовать уплаты задолженности по предыдущим арендным платежам.

При оформлении арендного договора нужно включить в его содержание условие о последующем выкупе:

  • по истечении аренды в этом случае не позднее завершения срока действия договора арендатор должен уведомить о своем решении собственника;
  • в течение срока действия арендных отношений о принятом решении арендатор может уведомить собственника в любой момент или в специальном порядке, установленным в договоре;
  • если арендатор выполнил все условия, предусмотренные арендным соглашением, собственник будет не вправе отказать в заключении договора купли-продажи.

Таким образом, чем подробнее контрагенты определят условия возможного выкупа, тем меньше сложностей возникнет при реализации купли-продажи.

Обратите внимание! Выкуп арендованного имущества, если он допускается условиями соглашения, является правом, а не обязанностью арендатора. Принуждение к покупке жилого помещения законом не допускается, однако в ряде случаев арендодатель может потребовать возмещения убытков от несостоявшейся сделки купли-продажи.

При заключении арендного договора нужно учитывать требование закона о прохождении процедуры государственной регистрации в службе Росреестра, если срок соглашения превышает один год. Соответственно, если договор не превышает указанный срок, обращение за регистрацией не требуется.

Арендное соглашение не может напрямую использоваться в качестве договора купли-продажи ввиду разнородного характера указанных сделок. Тем не менее, в содержании арендного договора можно предусмотреть ряд условий будущей сделки продажи:

  • стоимость объекта недвижимости;
  • порядок расчетов за выкупаемое жилье;
  • судьба движимого имущества (мебели, техники и т.д.), которые были переданы во временное пользование на период аренды;
  • состав граждан, которые будут сохранять право постоянного пользования и проживания квартирой после переоформления собственности на нового владельца.

Указание таких условий еще на стадии оформления арендных отношений позволит избежать споров в процессе купли-продажи.

Выкуп может осуществлять на различных условиях, в том числе с предоставлением отсрочки или рассрочки платежей. На арендные отношения указанный порядок никак не влияет, поскольку в договоре купли-продажи условия расчета будут зафиксированы отдельно. В случае, если выкупная сумма будет выплачиваться не сразу, на квартиру может устанавливаться залог на весь период денежного обязательства.

Поскольку контрагентам фактически предстоит совершить две взаимосвязанных сделки, им необходимо досконально соблюдать требования различных частей Гражданского кодекса РФ, посвященных аренде и купле- продаже недвижимости.

Исходя из комплексного характера правоотношений, алгоритм действий сторон аренды квартиры с последующим выкупом можно представить в виде пошаговой инструкции:

  1. согласование условий и срока арендного договора, а также определение порядка будущего выкупа квартиры;
  2. составление договора аренды и его регистрация в службе Росреестра, если срок соглашения превышает один год;
  3. не позднее срока завершения договора арендатор должен уведомить собственника жилого помещения о реализации права выкупа;
  4. досрочное прекращение арендного соглашения и оформление договора купли-продажи;
  5. обращение в территориальное учреждение Росреестра для регистрационных действий.

Право собственности перейдет к новому владельцу после внесения сведений в реестр ЕГРН.

До обращения за регистрацией договора купли-продажи необходимо надлежащим образом прекратить арендные правоотношения. Сложностей не возникнет, если выкуп осуществляется одновременно с истечением срока аренды. Поскольку объект недвижимости фактически находится в пользовании арендатора, сторонам нет необходимости оформлять передавать его обратно арендодателю. Тем не менее, нужно соблюсти формальность, предусмотренную законом, и составить двусторонний акт, в котором указать на дату фактической передачи квартиры. Этот документ потребуется при регистрации сделки купли-продажи.

Если выкуп осуществляется в пределах срока арендного договора, необходимо выполнить следующие действия:

  1. составить соглашение о досрочном прекращении договора аренды по обоюдному согласию (в тексте соглашения нужно указать на причину расторжения выкуп жилого помещения);
  2. обратиться в службу Росреестра для регистрации допсоглашения о прекращении аренды (если срок договора превышал один год);
  3. оформить передаточный акт, в котором совместно определить фактическое состояние квартиры.

При соблюдении всех указанных условий реализация договора аренды с последующим выкупом квартиры будет соответствовать требованиям закона.

Обратите внимание! При совершении сделок аренды и купли-продажи должны участвовать все собственники квартиры, указанные в выписке ЕГРН. В качестве альтернативы они могут уполномочить на совершение юридически значимых действий одного из собственников путем выдачи нотариальной доверенности.

Подобная форма приобретения жилых помещений достаточно редко встречается на рынке недвижимости. Это связано с дополнительными сложностями, которые предстоит учесть контрагентам при оформлении сделок. Помимо этого, вместо перечисления значительной суммы арендных платежей нередко выгоднее оформить банковский кредит и сразу приобрести собственное жилье.

Тем не менее, при длительном характере арендных отношений приобретение квартиры таким способом будет являться преимуществом, ведь арендатор может осуществлять улучшения жилого помещения, которое перейдет в его собственность. Также немаловажное значение имеют договоренности между сторонами, ведь при длительном сроке аренды можно досконально проверить юридическую чистоту предстоящей сделки.

Ввиду сложности этой комплексной сделки составление документов целесообразно поручить опытному юристу или риелтору. Это позволит учесть все требования законодательства и избежать возможных споров между сторонами.

О admin

x

Check Also

Замена свидетельства о рождении: как поменять свидетельство о рождении

Замена свидетельства о рождении: как поменять свидетельство о рождении Основания для замены свидетельства о рождении ...

Замена ПТС автомобиля (нет места, при смене фамилии): порядок, цена?

Замена ПТС автомобиля (нет места, при смене фамилии): порядок, цена? ПТС – один из основных ...

Замена полиса ОМС на полис нового образца при смене фамилии

Порядок замены полиса ОМС на полис нового образца при смене фамилии в 2018 году Российское ...

Замена пенсионного свидетельства при смене фамилии

Замена пенсионного свидетельства при смене фамилии Замена пенсионного свидетельства при смене фамилии — обязательная процедура, ...

Замена паспорта РФ через госуслуги: как заказать паспорт через интернет?

Замена паспорта РФ через госуслуги: как заказать паспорт через интернет? Замена паспорта РФ через Единый ...

Замена паспорта РФ на портале госуслуг: как поменять паспорт через интернет

Замена паспорта РФ на портале госуслуг: как поменять паспорт через интернет Всем известно, что поменять ...

Замена паспорта при смене фамилии после замужества

Замена паспорта при смене фамилии после замужества: важные нюансы Получение статуса замужней женщины после официальной ...

Замена паспорта по месту временной прописки

Замена паспорта по месту временной прописки Я- гражданин РФ. Есть постоянная прописка, временная прописка в ...

Замена паспорта в 45 лет в РФ, пошаговая инструкция

Замена паспорта в 45 лет: сроки и порядок получения Каждый гражданин России, достигший 14 лет ...

Замена ИНН при смене фамилии через Госуслуги — после замужества, онлайн, пошагово

Порядок замены ИНН при смене фамилии через Госуслуги в 2018 году Порядок замены ИНН при ...

Залог доли в уставном капитале ООО

Залог доли в уставном капитале ООО: регистрация, риски, последствия Залог доли уставного капитала ООО часто ...

Залив квартиры по вине управляющей компании

Затопление квартиры по вине управляющей компании Когда происходит залив квартиры, люди часто винят своих соседей ...

Закрытие ООО без долгов: пошаговая инструкция

Процедура закрытия ООО без долгов Процедура закрытия ООО без долгов сопряжена с выполнением определенных действий, ...

Закончился срок действия: как поменять просроченные водительские права?

Закончился срок действия: как поменять просроченные водительские права? Как поменять водительские права, если закончился срок ...

Закон Яровой: когда вступает в силу, что это простыми словами, суть для сотовых операторов в году, Таков Закон

Закон Яровой – что это простыми словами? Пакет Яровой – один из самых масштабных документов, ...

Закон о тишине в Московской области с 1 января года и в году – официальный текст, Таков Закон

Закон о тишине в Московской области – что нужно знать? Право жителей Московской области на ...

Закон о тишине в Москве с 1 января: официальный текст с изменениями, Таков Закон

Как работает закон о тишине в Москве? В Москве, как и в большинстве других регионов ...

Закон о страховании пассажиров такси

Жизнь и здоровье пассажира такси будет застрахована Со следующего года пользоваться услугами такси станем намного ...

Закон о согласии на пересадку органов

Теперь судьбу своих органов можно будет определять заранее Закон о пересадке органов или тканей человека ...

Закон о самогоноварении в России года – самогон вне закона? Ответственность и наказание, Таков Закон

Самогон вне закона? Что нужно знать про новый закон о самогоноварении в РФ? С 1 ...

Закон о приватизации квартиры — срок продлена до, в Москве, с несовершеннолетними детьми

Как работает закон о приватизации квартиры в 2017 году С 1992 года в России действует ...

Закон о повышении МРОТ с 1 января года – официальный текст ФЗ N 421-ФЗ, Таков Закон

Закон о повышении МРОТ с 1 января 2018 года – что нужно знать? Минимальный размер ...

Закон о защите животных от жестокого обращения в России-2018 гг – статья 245 УК РФ, Таков Закон

Обзор закона о защите животных – что грозит живодерам? В России вступил в силу закон ...

Заключение договора в электронной форме

Заключение договора в электронной форме Договор в гражданском законодательстве (понятие и сущность) Договор — это ...

Рейтинг@Mail.ru