Главная » Ваш юрист » Аренда квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом

Договор аренды квартиры с последующим выкупом

Аренда квартиры с последующим выкупом является не самой распространенной сделкой на рынке недвижимости, однако позволит рассчитывать на приобретение жилья после завершения арендных отношений. Законодательство не содержит специальных норм, регламентирующих заключение таких договоров, поэтому сторонам необходимо одновременно учитывать правила сделок аренды и купли-продажи.

Аренда квартиры с последующим выкупомНормы Гражданского кодекса РФ, регламентирующие предоставление имущества в аренду, позволяют арендатору приобретать право собственности на объект с оплатой его полной стоимости, предусмотренной договором. Чтобы реализовать указанное право выкупа, контрагенты должны прямо предусмотреть такое положение в договоре.

Учитывая последующий выкуп объекта недвижимости, на стадии согласования существенных и дополнительных условий сделки необходимо достигнуть договоренности по следующим вопросам:

  1. предмет аренды и выкупа квартира, принадлежащая арендодателю на праве собственности (если арендодатель не обладает правом собственности, он может распоряжаться жилым помещением только на основании нотариальной доверенности);
  2. срок временного пользования жилым помещением на основании арендных отношений (право выкупа может быть связано с датой окончания договора, либо предусматривать возможность выкупа в любое время);
  3. порядок и сроки выплаты арендных платежей в сумму ежемесячного платежа может включаться часть выкупной стоимости объекта, а окончательный расчет произойдет при заключении договора купли-продажи);
  4. стоимость квартиры, определенная сторонами на момент подписания договора (в соглашении может устанавливаться специальный порядок установления цены квартиры на момент выкупа).

Договор аренды с последующим выкупом квартиры должен обязательно содержать условия о регулярном перечислении арендных платежей, поскольку такие сделки носят возмездный характер.

Определение порядка выплаты и размера арендных платежей должно учитывать следующие особенности:

  • размер ежемесячного платежа может не зависеть от выкупной цены объекта, в этом случае полный расчет за квартиру будет осуществляться при оформлении купли-продажи;
  • в состав ежемесячного платежа может включаться определенная часть цены квартиры, в этом случае выкуп будет осуществляться с учетом ранее выплаченной суммы;
  • если арендные платежи включали в себя часть выкупной стоимости, но арендатор отказался приобретать квартиру, арендодатель будет обязан вернуть излишне полученные средства.

По указанным причинам в договоре нужно четко предусматривать состав арендных платежей, в том числе какая часть платежа перечисляется за непосредственное пользование объектом.

Обратите внимание! Если в договоре не указана выкупная стоимость объекта недвижимости, арендатор будет лишен возможность требовать принудительного переоформления права собственности через суд.

Обязанность по внесению регулярных арендных платежей прекращается после перехода права собственности на бывшего арендатора. При этом контрагенты вправе установить более ранний срок прекращения данного обязательства. После прекращения права собственности у арендодателя сохраняется только право требовать уплаты задолженности по предыдущим арендным платежам.

При оформлении арендного договора нужно включить в его содержание условие о последующем выкупе:

  • по истечении аренды в этом случае не позднее завершения срока действия договора арендатор должен уведомить о своем решении собственника;
  • в течение срока действия арендных отношений о принятом решении арендатор может уведомить собственника в любой момент или в специальном порядке, установленным в договоре;
  • если арендатор выполнил все условия, предусмотренные арендным соглашением, собственник будет не вправе отказать в заключении договора купли-продажи.

Таким образом, чем подробнее контрагенты определят условия возможного выкупа, тем меньше сложностей возникнет при реализации купли-продажи.

Обратите внимание! Выкуп арендованного имущества, если он допускается условиями соглашения, является правом, а не обязанностью арендатора. Принуждение к покупке жилого помещения законом не допускается, однако в ряде случаев арендодатель может потребовать возмещения убытков от несостоявшейся сделки купли-продажи.

При заключении арендного договора нужно учитывать требование закона о прохождении процедуры государственной регистрации в службе Росреестра, если срок соглашения превышает один год. Соответственно, если договор не превышает указанный срок, обращение за регистрацией не требуется.

Арендное соглашение не может напрямую использоваться в качестве договора купли-продажи ввиду разнородного характера указанных сделок. Тем не менее, в содержании арендного договора можно предусмотреть ряд условий будущей сделки продажи:

  • стоимость объекта недвижимости;
  • порядок расчетов за выкупаемое жилье;
  • судьба движимого имущества (мебели, техники и т.д.), которые были переданы во временное пользование на период аренды;
  • состав граждан, которые будут сохранять право постоянного пользования и проживания квартирой после переоформления собственности на нового владельца.

Указание таких условий еще на стадии оформления арендных отношений позволит избежать споров в процессе купли-продажи.

Выкуп может осуществлять на различных условиях, в том числе с предоставлением отсрочки или рассрочки платежей. На арендные отношения указанный порядок никак не влияет, поскольку в договоре купли-продажи условия расчета будут зафиксированы отдельно. В случае, если выкупная сумма будет выплачиваться не сразу, на квартиру может устанавливаться залог на весь период денежного обязательства.

Поскольку контрагентам фактически предстоит совершить две взаимосвязанных сделки, им необходимо досконально соблюдать требования различных частей Гражданского кодекса РФ, посвященных аренде и купле- продаже недвижимости.

Исходя из комплексного характера правоотношений, алгоритм действий сторон аренды квартиры с последующим выкупом можно представить в виде пошаговой инструкции:

  1. согласование условий и срока арендного договора, а также определение порядка будущего выкупа квартиры;
  2. составление договора аренды и его регистрация в службе Росреестра, если срок соглашения превышает один год;
  3. не позднее срока завершения договора арендатор должен уведомить собственника жилого помещения о реализации права выкупа;
  4. досрочное прекращение арендного соглашения и оформление договора купли-продажи;
  5. обращение в территориальное учреждение Росреестра для регистрационных действий.

Право собственности перейдет к новому владельцу после внесения сведений в реестр ЕГРН.

До обращения за регистрацией договора купли-продажи необходимо надлежащим образом прекратить арендные правоотношения. Сложностей не возникнет, если выкуп осуществляется одновременно с истечением срока аренды. Поскольку объект недвижимости фактически находится в пользовании арендатора, сторонам нет необходимости оформлять передавать его обратно арендодателю. Тем не менее, нужно соблюсти формальность, предусмотренную законом, и составить двусторонний акт, в котором указать на дату фактической передачи квартиры. Этот документ потребуется при регистрации сделки купли-продажи.

Если выкуп осуществляется в пределах срока арендного договора, необходимо выполнить следующие действия:

  1. составить соглашение о досрочном прекращении договора аренды по обоюдному согласию (в тексте соглашения нужно указать на причину расторжения выкуп жилого помещения);
  2. обратиться в службу Росреестра для регистрации допсоглашения о прекращении аренды (если срок договора превышал один год);
  3. оформить передаточный акт, в котором совместно определить фактическое состояние квартиры.

При соблюдении всех указанных условий реализация договора аренды с последующим выкупом квартиры будет соответствовать требованиям закона.

Обратите внимание! При совершении сделок аренды и купли-продажи должны участвовать все собственники квартиры, указанные в выписке ЕГРН. В качестве альтернативы они могут уполномочить на совершение юридически значимых действий одного из собственников путем выдачи нотариальной доверенности.

Подобная форма приобретения жилых помещений достаточно редко встречается на рынке недвижимости. Это связано с дополнительными сложностями, которые предстоит учесть контрагентам при оформлении сделок. Помимо этого, вместо перечисления значительной суммы арендных платежей нередко выгоднее оформить банковский кредит и сразу приобрести собственное жилье.

Тем не менее, при длительном характере арендных отношений приобретение квартиры таким способом будет являться преимуществом, ведь арендатор может осуществлять улучшения жилого помещения, которое перейдет в его собственность. Также немаловажное значение имеют договоренности между сторонами, ведь при длительном сроке аренды можно досконально проверить юридическую чистоту предстоящей сделки.

Ввиду сложности этой комплексной сделки составление документов целесообразно поручить опытному юристу или риелтору. Это позволит учесть все требования законодательства и избежать возможных споров между сторонами.

О admin

x

Check Also

Гель кондитерский – как сделать в домашних условиях и как хранить, использование для декора

Калорийность: 260 кКал. Энергетическая ценность продукта Гель кондитерский: Белки: 0 г. Жиры: 0 г. Углеводы: ...

Гель для душа своими руками – сделать в домашних условиях

Натуральный гель для душа своими руками; как сделать в домашних условиях? – текстовая и видео ...

Гвоздика: полезные свойства и вред; использование в кулинарии, косметологии и лечении

Гвоздика – полезные свойства, противопоказания и вред специи для организма Калорийность: 323 кКал. Энергетическая ценность ...

Гаспачо – пошаговые рецепты с фото приготовления в домашних условиях

Испанский суп Гаспачо – пошаговые рецепты с фото приготовления в домашних условиях 2049 0 40 ...

Гарниры – лучшие домашние рецепты приготовления с фото

Гарниры – лучшие вкусные рецепты домашнего приготовления с фото Гарнир – это та еда, которая ...

Гарам масала – состав приправы и чем ее можно заменить, как приготовить специю в домашних условиях

Калорийность: 379 кКал. Энергетическая ценность продукта Гарам масала: Белки: 15 г. Жиры: 15 г. Углеводы: ...

Гамбургер – классический фото рецепт, как сделать в домашних условиях

Самый вкусный гамбургер – классический рецепт с фото, как сделать в домашних условиях Гамбургер – ...

Галушки с курицей и грибами – пошаговый рецепт с фото

Галушки с курицей и грибами – пошаговый рецепт с фото, как приготовить в домашних условиях ...

Галушки с картошкой – рецепт с фото, как приготовить пошагово

Пошаговый фото рецепт приготовления украинских галушек с картошкой Галушки с картошкой в этом рецепте мы ...

Галушки из творога – рецепт с фото, как приготовить пошагово

Рецепт приготовления украинских галушек из творога с пошаговыми фото Галушки из творога станут идеальным дополнением ...

Гайморит – лечение народными средствами у детей и взрослых в домашних условиях

Симптомы гайморита и самые эффективные народные средства для лечения у детей и взрослых в домашних ...

Газовые уколы – показания и противопоказания к процедуре

Газовые уколы (для спины, суставов, лица) – показания и противопоказания; где делают и можно ли ...

Вяленые помидоры: польза и вред, пищевая ценность и рецепты приготовления

Калорийность: 258 кКал. Энергетическая ценность продукта Вяленые томаты: Белки: 14.11 г. Жиры: 2.97 г. Углеводы: ...

Вяленое сало – пошаговый фото рецепт приготовления

Пошаговый рецепт с фото приготовления вяленого сала в домашних условиях Вяленое сало – одна из ...

Высокие прически на длинные, средние и короткие волосы своими руками

Высокие прически своими руками с пошаговой фото инструкцией Высокие прически всегда оставались на волне популярности ...

Выпечка (сладкая и несладкая) – простые домашние рецепты приготовления на скорую руку с фото

Сладкая и несладкая выпечка из разных видов теста (сдобного, бездрожжевого и дрожжевого, бисквитного, заварного, песочного, ...

Выпадение волос у женщин: причины и лечение в домашних условиях

Выпадение волос у женщин и его лечение – это далеко не простая задача. Кроме того, ...

Выпадение волос у женщин – причины, лечение профессиональными и народными средствами

Выпадение волос у женщин – причины, лечение профессиональными и народными средствами Выпадение волос у женщин, ...

Выпадение волос после родов: причины и как этот процесс остановить

Выпадение волос после родов: каковы причины и как этот процесс остановить (лечение волос)? Выпадение волос ...

Выпадают ресницы – что делать и какие есть народные средства для лечения

Почему сильно выпадают ресницы и что с этим делать? – народные средства для лечения; текстовая ...

Выбор прически для девушки – по форме лица, по фигуре и типу волос

Выбор прически для девушки – по форме лица, по фигуре и в зависимости от типа ...

Вторые блюда – вкусные простейшие фото рецепты приготовления на каждый день в домашних условиях

Вторые блюда – вкусные простейшие фото рецепты приготовления на каждый день в домашних условиях Вторые ...

Все о Sitemap

В большинстве случаев поисковые роботы узнают о страницах сайта, переходя со страницы на страницу по ...

Временное тату – сделать хной и без в домашних условиях

Временное тату с помощью специальной краски и хной; как сделать в домашних условиях самостоятельно? – ...

Рейтинг@Mail.ru